少子高齢化や記録漏れ問題による将来の年金不安、超低金利時代の長期化やペイオフ全面解禁、また、上場リート（不動産投資信託）の登場により、資産の運用先として不動産投資が脚光を浴びてきています。
それでは、一般的に不動産投資とはどのようなものなのでしょうか。
まず、「投資」とは「利益を得る目的で事業に資金を投下すること」と辞書では概ね定義されています。
つまり「不動産投資」とは主として
- 長期安定的な賃料という収益
- 売却益
を得る目的で不動産事業に資金を投下することとなります。
これに対して、「経営」とは「事業を営むこと」と定義されています。
つまり、「不動産経営」とはただ単に資金を投下するだけではなく、物件の選定、取得、賃貸事業運営、物件の売却まで全て自分自身で行います。
例えば賃貸事業運営では、入居者の募集、契約、賃料の集金、賃料滞納における督促・回収、建物・設備の修繕、入居者または入居者に対する近隣からのクレーム対応、退室時における鍵の交換、ルームチェック、ルームクリーニング及び補修の手配、敷金の返金、期間満了時の契約更新手続き等、主だったものだけ取り上げてもこれだけの業務があります。
また、リフォーム等して賃料収入・売却益を増やすこと等、利益を増やすのも減らすのも全て自分次第なのです。
ゆえに、一般的に言われている「不動産投資」の、実態は上記「不動産経営」のことを指します。
当然それぞれの場面において、不動産のプロのアドバイスが必要になってくる場合もありますが、そのアドバイザーの選定も自分で行うことになります。
不動産経営も当然リスクを伴います。どのようなリスクがあるのか、他の運用商品と併せて、以下に列挙してみました。
| 主なリスク要因 | 具体例 | |
|---|---|---|
| 不動産経営 | 収入に関するリスク | ・賃料の値下げ ・賃料の滞納 ・空室 |
| 支出 | ・修繕費、管理費の増大 | |
| 元本 | ・購入価格以上で売却できない | |
| 流動性 | ・すぐに現金化できない | |
| ハード面 | ・劣化、倒壊、滅失 | |
| 預貯金 | 金融機関の破綻 | ・元本1,000万円とその利息までしか保護されない |
| 株式 | 投資先会社の破綻 | ・価値がゼロになる |
| 投資先会社の経営不振 | ・株価下落、無配当 |
不動産経営には上記の通り様々なリスクが考えられますが、事前の対策によりある程度は軽減できたり、防ぐことができます。
リターンを考える場合の尺度の一つとして、利回りがあります。利回りとは「投資金額に対する１年間の収入の割合」の事を指します。
近年の預貯金の場合、この利回りが概ね0.5％以下となっています。
株式の場合は東証一部平均配当利回りが1.6％～1.7％程度です（平成20年5月8日現在）
これに対して、不動産経営の場合は物件にもよりますが、概ね４％以上、中には１０％を超えるものもあり、高利回りが実現できます。
高利回りのリターンを実現するには、リスク対策と併せて、物件を厳選する等対策が必要になり、優秀なアドバイザーを見つけることが不動産経営成功の秘訣と言えるでしょう。
また、不動産経営には他の運用商品への投資と違い、高利回りなリターン以外にも様々なメリットがあります。
①高利回りのリターン
前述の通り、物件を厳選するなど、リスクを回避しながら、高い利回りを実現できます。
②私設年金として長期安定収入
少子高齢化や記録漏れ問題などで、私たちの老後を保障するはずだった公的年金は不確実なものとなり、将来への不安は高まるばかりです。
しかし、将来に向かって十分な資産と対策があれば、誰もが望む「ゆとりある老後」を実現することができます。
不動産経営により家賃という安定した収入を所有している限り、受け取ることができます。
また、家賃は物価に連動しているので、インフレ時のリスクヘッジともなります。また、不動産自体もインフレ時のリスクヘッジになる確かな資産ですので、一層の安心につながります。
③所得税・住民税の節税
不動産経営には現金支出を伴わない減価償却費が必要経費として認められております。
また、その他にもローンを組んだ場合の支払利息、管理費、固定資産税など様々な必要経費が認められており、それらを家賃収入から差引いた金額を確定申告することになりますが、その金額がマイナス（赤字）の場合にはその金額を給与所得から差し引くことができ、その結果、所得税・住民税を低く抑えることができます。
④相続税の節税効果
相続財産の場合、預貯金などは額面通り、株式などは時価で相続税の評価をされますが、不動産は評価を抑えることができます。
特に賃貸中の場合はさらに評価をさげることができ、大幅に相続税の節税効果があります。さらに、投資用不動産は不動産という資産そのものだけではなく、収益力も相続できます。
そして、家賃収入という将来の収益力には、相続税はかかりません。
⑤生命保険
不動産をローンで購入した場合、ローン残高と同額の生命保険に加入できます。
万一の場合にも保険金でローンは返済され、不動産という資産と家賃収入は残されますので、ご遺族のかたは、そのまま貸し続けて家賃収入を遺族年金として受け取れますし、売却して換金することもできますし、また、無担保資産を利用して低利融資を受けることもできます。
上記のようなメリットを最大限生かすにも、優秀なアドバイザーをみつけることが鍵となるでしょう。
一般的な不動産投資物件の購入までの流れを理解しておきましょう！
