第１章収益物件の利益最大化で
副収入を得ながら節税も実現する
対象は一棟もの中古賃貸アパート・マンション
ここからは収益物件の具体的な活用方法について解説していきますが、まずは本書でいう収益物件とはどんなものかという話題から始めましょう。
不動産には実需物件（実需不動産）と収益物件があります。実需物件とは、自宅であったり、別荘であったり、自社ビルであったり、自分で使用する物件（不動産）のことです。
これに対して、自分で使うのではなく、その物件を所有することで、その物件から上がってくる賃料収入を得られる物件を収益物件といいます。
具体的なものとしては、賃貸アパート・マンションであったり、事務所ビルであったり、店舗などが挙げられます。その他、数は少ないですが、病院やホテル、工場、倉庫、また戸建住宅を貸したりしても収益物件となります。
本書では収益物件の活用を説いていますが、主に一棟もの中古賃貸アパート・マンションを対象として話を進めていきます。一棟ものとは、１棟丸ごとの所有権を持つ土地付き建物です。
理由はいくつかあります。まず収益物件のなかでも賃貸アパート・マンションは数が圧倒的に多く、他のものは数が少ないことが挙げられます。
次に、本書では中小企業や開業医などのオーナー社長を対象にしていますので、適正な投資対象価格は１棟あたり数千万～５億円程度となります。都心部のオフィスビルや店舗ビル（いわゆるテナントビル）はこの価格帯に収まらなくなってしまうケースが多いでしょう。地方都市や郊外のテナントビルは、価格的には問題なくても空室のリスクが高すぎます。現在のような経済状況下においては、賃料の問題ではなく入居者が入らないケースは多々ありますので適正な投資対象とはなりません。
その点、アパート・マンションは賃料設定を適正にすれば、よほどの事情がない限り入居者は確保できるためリスクを限定できるというメリットがあります。新築ではなくなぜ中古なのかという点については56ページで詳しく解説します。
一棟ものではなく区分所有のワンルームへの投資も最近は流行しています。しかし、こちらは１戸あたりの金額が数百万～２０００万円程度とロットが小さいこと、都心部にしかないため利回りが極端に低いこと、自分の所有する部屋以外の大規模修繕工事や共用部の清掃等は自分でコントロールできない（管理組合に依存することになる）ことなどにより本書の対象からは外しています。オーナー社長よりも一般のサラリーマンに適した投資対象といえるでしょう。
