第１章収益物件の利益最大化で
副収入を得ながら節税も実現する
物件価格が下がらないための条件
物件価格が下がらないというのは、投資信託でいえば元本が減らないということです。投資という点で考えたときには、非常に重要なポイントになります。
価格が下がらないためには、まず物件価格に占める土地値の割合が大きいことが前提になります。なぜなら先述のとおり不動産は土地値以下にはならず、土地値が下限となるからです。建物は古くなるにしたがって減価していきますが、土地は減価しません。つまり、物件価格に占める土地値の大きい物件ほど、価格が下がらないということになります。
例えば、次ページのＣとＤの物件を見てください。同じ１億円の物件ですが、Ｃは土地値が３０００万円、Ｄは土地値が８０００万円です。
価格が下がらないのは、どちらでしょうか？ もうおわかりだと思います。Ｄのほうが物件価格に占める土地値の割合が大きいため、Ｄはどんなに価格が下がったとしても、８０００万円までにとどまるということになります。
次に収益性で価格が決まるタイプの物件（50ページのＡのタイプ）については、賃料が下がらないことと期待利回りが上がらないことが、物件価格が下がらない条件です。
具体的に見ていきます。50ページのＡの物件を再度ご覧ください。
この物件の１０００万円の年間賃料収入が１割下がって９００万円になると、期待利回りが同じだとすれば、
１０００万円 ÷ 10％ ＝ １億円
↓
９００万円 ÷ 10％ ＝ ９０００万円
と、物件価格が１０００万円下がることがわかります。
逆に期待利回りが上がると
１０００万円 ÷ 11％ ＝ ９０９０万円
ということで、同じく１０００万円程度価格が下がってしまうことになります。
