第１章収益物件の利益最大化で
副収入を得ながら節税も実現する
中古物件の建物状況は可能な限りチェックする
レントロールに加えて注意しなければならないのは、物件の建物の状況です。特に中古の場合は不具合のある可能性が高いので要注意です。
軽微な不具合であれば問題ありませんが、大きな不具合は修繕のために莫大な費用を要し、利益が出なくなってしまう可能性があるのです。特に給水管、排水管といった配管関係や、エレベータ、耐震工事等は、私の経験上、修繕費用が高くつく傾向があります。特に築年数の古いＲＣ造の物件は注意が必要です。
ですから、古い物件（特に昭和56年５月以前に建築確認をとった旧耐震物件）は事前の調査が欠かせません。物件の中身をわからないまま買うことは大きなリスクです。過去に水漏れがあったか、修繕をしているのか、エレベータの籠を取り換えているかなど、建物の修繕履歴は可能な限り把握する必要があります。そのため、第４章で述べるように物件の状態を把握している不動産会社から買わなければならないのです。
また、物件の取得段階で、取得後に実施する必要がある工事がわかっていれば、取得原価に算入したうえで収支を計算します。そうすることで、取得後の収支のぶれが限りなく小さくなり、安心して収益物件の活用に取り組むことができます。 修繕履歴とは直接は関係ありませんが、中古物件の場合、建物図面がないケースがほとんどです。売買契約にあたって図面があるかどうかを確認し、ある場合は売り主から必ず引き継いでください。図面があれば戦略的な修繕を行いやすくなります。
