第１章収益物件の利益最大化で
副収入を得ながら節税も実現する
売却までの利益の最大化が前提
収益物件の活用は、物件を取得し、管理運営を行い、最後に売却するまでの一連の活動であることを先に述べました。
では、収益物件を活用する目的はなんでしょうか。目的をはっきりさせることで取り組みの方針が明確になります。
本書における収益物件活用の最大の目的は、「副収入」「貯蓄」「生命保険」「節税」の４つの活用方法を通じてオーナー社長の会社および個人の資産を守ることに他なりません。そしてそれは、収益物件から得られる利益を最大化することを前提とします。損を出して節税ができても意味がないからです。では、最大化するべき利益とは、いったいなんでしょうか。
収益物件活用の利益の基本的な考え方は
売却金額 － 取得金額 ＋ 収入 － 支出
となります。
物件を買った金額と売った金額の差、および保有期間中の入ってきたお金と出ていったお金の差を合計したものが、いわゆる「利益」です。
この利益を最大化するという視点を外してしまうと大きなミスを犯すことになってしまいます。
例えば１億円で買った物件が７年後に９０００万円で売れたとします。その７年間に収入が４０００万円あって、２０００万円の支出があれば、
９０００万円−１億円＋４０００万円−２０００万円＝１０００万円
ということで１０００万円の利益となります。
トータルでの利益を意識しないと、物件は新築が良い、かっこいいほうが良いということに目がいってしまいます。住むための自宅を取得するのではありませんので、あくまでも利益の最大化に主眼を置かなければなりません。
利益最大化という視点を持ちながら、先述した４つの活用方法に照らし合わせることによって、選ぶべき物件は変わってきます。例えば、相続税を減らすために収益物件を活用するのであれば、相続税の課税対象額を大きく圧縮できる物件を選ぶ、ということです。
ただし、繰り返しになりますが、物件を取得し、管理運営を行って、売却をしてトータルで利益を出せる物件を選ぶ必要があるのはいうまでもありません。
