オーナー社長のための収益物件活用術 会社の経営安定、個人資産を防衛

第3章収益物件活用で得られる絶大な節税効果

減価償却の金額は「大きく」期間は「短く」〜狙い目は中古木造物件〜

 では、フローの節税においては、どのように減価償却を取るのが理想的なのでしょうか?

 結論からいえば金額は「大きく」、期間は「短く」減価償却が取れるほど効果的な節税が可能となります。

 例えば、毎年1億円の税引前利益が出ている会社が収益物件を保有して総額1億円の減価償却が可能なとき、「2500万円×4年」で償却するか、「250万円×40年」で償却するか、どちらが効果的かは自ずと明らかでしょう。

 いうまでもなく、「2500万円×4年」です。なぜなら、短期間で多額の経費を計上し、その分の節税ができれば、浮いたお金を別の投資や本業の拡張などに自由に使えるからです。

 また、減価償却費として赤字計上する1億円は4年で償却しても40年で償却しても同じとはいえ、税金額は異なってきます。なぜなら、日本の税制は累進課税で、利益が多ければ多いほど税率は上がるからです。そのため、4年間で2500万円ずつ「大きく」「短く」減価償却して一気に税引前利益を圧縮したほうが、結果として税金の総額を抑えることにもつながるのです。年間250万円の赤字ではさして税引前利益を抑えられず、節税効果も大きくありません。

 累進課税を考えたとき、安定して多額の税引前利益が出ている取引主体(法人・個人)であればあるほど、「大きく」「短く」が効果的になるのです。中古の収益物件においては、土地と建物の価格の合計での取引になりますので、その内訳が重要なのですが、こちらについては次項で詳述いたします。

 減価償却というのは耐用年数に則って償却期間が決まりますが、物件によって4年で償却できるものから40年以上にわたって償却するものまで、まちまちです。

 節税という観点から見ると、この年数が短ければ短いほど効果が高いといえます。できれば、1年で全額償却できるのが理想ですが、現実的にはそのような物件はありません。

 現在の日本の税制においては、不動産の場合、木造の物件が最も法定耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造の物件は長くなっています。最短で償却できるのは法定耐用年数のすべてを超過した木造の物件(築22年超の物件)で、4年間で償却ができるようになります。この観点から見ると、中古の木造アパートが最も効率良く節税できることになります。

 次ページの図をご覧ください。ともに1億円で、土地・建物がそれぞれ5000万円のRC(鉄筋コンクリート)造の物件と木造の物件を比較してみます。

 大きく違うのが耐用年数です。RC造の物件は残存耐用年数が28年になるのに対して、木造は4年となります。

 そのため、同じ築年数でも単年度での減価償却金額が大きく異なり、RC造が178万円であるのに対して、木造の場合は1250万円にもなります。

 やや乱暴かもしれませんが、2つの物件の賃料収入や経費が同額だと仮定すると、税引前の利益はRC造の物件が622万円である一方、木造の物件では450万円もの赤字になります。減価償却期間が短くなることで、一気にこれだけ多額の節税が可能になります。

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