第６章管理会社を活用して
収益物件の利益を最大化する
出口戦略（売却）を意識した管理とは
繰り返しになりますが、収益物件の活用においては、売却して初めて利益が確定し、その利益を最大化することが求められます。
物件の取得、管理運営もすべてその目的に沿って行う必要があります。
管理に関しても、売却を意識して行うのと意識しないで行うのとでは、結果に大きな差が出てきます。
例えば、３年以内に売却を考えている物件があります。この物件に多額のコストを投じて外壁塗装をすることは、オーナーの利益最大化という視点では意味がありません。長期間維持できるようにコストをかけて三度塗りする必要はなく、とりあえずの化粧直し程度を目的に、一度塗りでコストを抑えたほうがよいでしょう。
逆に、多少コストをかけてでも室内のリフォームをして賃料を上げる（もしくは下がらないようにする）ことで、３年後の売却価格を上げることができます。
この場合は、かけたコストと賃料の上げ幅から逆算される売却価格の上乗せ分を比較して、その上乗せ分が大きければリフォームを行うという判断ができます。
また、土地の広い物件で先述のとおり資産価値（土地値）で価格の決まる物件であれば、入居者にトラブルなく退去してもらってから売却したほうが高く売れます。売却の時期（ゴール）を設定しているのであれば、当然そのゴールから逆算した運営を行う必要があるということです。
このような物件では、売却のタイミングを意識して、入居者が退去した場合には次の入居者を入れない、もしくは一時使用契約や定期借家契約で入居させ、いつでも退去してもらえるようにしておく必要があります。
いずれにしても売却というゴールありきなのです。
ゴールから逆算してどのような運営方法を取ればいいかを考え、実践する必要があるの
