「投資回収線」と「物件価格推移線」で考えれば失敗はない
収益物件の活用では、物件を取得し、管理運営をして最後に売却するまでの一連の活動を経て、利益が出るか出ないかが確定します。利益とは、「売却金額－取得金額＋収入－支出」で表されます。
この数式をわかりやすく図式化したのが本ページに掲載している「損益判定グラフ」です。グラフの縦軸に価格である原価を、横軸に時間を取ります。
例えば、物件を1億円で取得します。取得時点の原価は1億円です。物件を取得した際の原価から、賃料収入によって得られる純収入の分だけ原価は下がっていきます。7年間で2000万円の純収入を得れば、原価は8000万円になります。この純収入とは、賃料収入（売上）から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後、純粋に手元に残る手取り収入のことです。これによって原価が下がっていけばいくほど、利益を最大化しやすくなります。
物件を取得した際の原価が０になるまで純収入を得ることができれば、そこが投資回収ポイントとなります。その後にさらに物件を所有し続ければ、純収入はすべて利益となります。
次に見るべきは、取得した物件の市場価格がどのように変化していくかということです。投資の回収割合と物件価格の推移の両方が、損益を判定するのに必要になります。
収益物件の価格は、グラフのＢのようになだらかに下落していくのが一般的です。現在の日本では築年数の経過とともに賃料が下がっていきます。賃料の下落に伴って賃料収入が減少しますので物件価格も下がるからです。賃料の落ちるペースは物件によって異なります。
また、物件価格は際限なく下がっていくわけではなく、あるポイントで止まってそのまま推移します。下落がストップするのは土地値です。一般的に不動産の価格は物件価格に占める土地の価格を下回ることはありません。ですから、グラフのＡのように最初から価格の下がらない物件は、物件価格に占める土地値の割合が大きい物件といえます（このような物件を「土地値物件」といいます）。逆に価格が大きく下がる物件は、土地値の占める割合が小さい物件といえるでしょう。
そのため、物件価格が下がらない、もしくは下がり幅が小さい物件は利益の出やすい物件です。逆に物件価格が大きく下がってしまう物件は、たとえ順調に投資回収していっても、最終的には損失が出てしまう物件です。
物件購入時の価格から純収入を引いた原価を物件の市場価格が下回らないように、価格が下がらない物件で早く投資回収をする。これが、売却までを考慮した収益物件活用の基本的な考え方になります。
