序章なぜ今オーナー社長が
収益物件を活用すべきか
第１章収益物件の利益最大化で副収入を得ながら節税も実現する
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対象は一棟もの中古賃貸アパート・マンション
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収益物件の活用は、取得・管理運営・売却の一連の活動
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売却までの利益の最大化が前提
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収益物件活用の９割は初期設定で決まる
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「投資回収線」と
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「物件価格推移線」で考えれば失敗はない -
投資回収を早めるためには「実質利回り」と「税金のコントロール」が必須
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投資回収を早く進める税金のコントロール
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収益物件の価格は「収益性」と「資産価値（土地値）」で決まる
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物件価格が下がらないための条件
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投資対象は中古物件（新築は利益が出ない）
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中古物件はレントロールに注意する
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中古物件の建物状況は可能な限りチェックする
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収益物件活用のリスク
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コラム：シミュレーションソフトを活用して
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投資精度を高める
第２章毎月の賃料で収入が安定。万が一の経営危機も乗り切れる
第３章収益物件活用で得られる絶大な節税効果
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節税の手法は２パターン
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《フロー（所得税、法人税）の節税》キャッシュアウトせずに赤字を計上し、所得税・法人税が激減
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個人でも法人でも使えるスキーム
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節税のカギは減価償却
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キャッシュアウトせずに利益を圧縮できる
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収益物件の損益は個人所得との通算も可能
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減価償却の金額は「大きく」期間は「短く」〜狙い目は中古木造物件〜
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建物価格をできるだけ大きくして多額の減価償却費を計上する
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建物本体と付属設備を分けて償却期間を短縮
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売却時点で投資額を回収することが大前提
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税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させる（法人の場合）
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保有時と売却時の税率のギャップで節税する（個人の場合）
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再度物件を取得して、さらに税金を先送り
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生命保険、オペレーティングリースとの比較
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コラム３ 期間限定 太陽光発電設備を利用した節税法
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《ストック（相続税、株式）の節税》現金で所有するより４～５割も相続税が減額
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株式の相続税も減らして、事業承継も安心
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目的に応じて取得主体を選択する
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コラム４ タワーマンションの最上階を用いた節税方法
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第４章優良な収益物件を取得する方法
第５章低金利・長期ローンを実現する資金調達術
第６章管理会社を活用して収益物件の利益を最大化する
第７章事業の保険か、短期投資回収か―目的に合わせた出口戦略
第８章収益物件の活用で、オーナー社長はより本業に注力できる
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【事例１】７年間で12棟14億円の投資
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キャッシュフロー目的で始め、節税も
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今後は大規模修繕やリフォームなどもテーマに
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【事例２】 減価償却で本業利益を３０００万円圧縮
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節税を目的に、２棟のマンションを取得
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収益物件の入れ替えも検討・推進中
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【事例３】「貯蓄」として年間６０００万円の元金返済
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資産管理法人を設立。その名義で物件を購入・保有
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【事例４】地方の物件活用で年間税引後キャッシュフロー２３００万円
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副収入を目的にしているため、地方都市の高利回り物件を取得
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おわりに
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