第５章低金利・長期ローンを実現する資金調達術
借り入れは金利・借入期間・借入割合の３点で考える
次に借り入れ条件の話をします。
オーナー社長であれば日ごろから金融機関から借り入れをしているケースが多いので、よくご存じだと思いますが、基本は会社が「つぶれないためにはどうするか」という視点ですべて判断すると思います。
収益物件の活用も、見方を変えればひとつの事業（私は「アパート事業」と呼んでいます）と捉えられます。
その観点で考えると、資金の借り方も明確になると思います。
収益物件活用における資金調達はできるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借りることが基本です。
金利を低くすることは利益に直結しますし、３％よりは１％のほうがいいのは誰にでもわかります。
しかし、期間を長くすること、そして借入割合を高めることは金利を低くすることと同等かそれ以上に重要なのです。
借入期間を長くするのは、安定したキャッシュフローを得るためです。借入期間が短いとキャッシュフローは厳しくなります。なぜなら、毎月支払う元金と金利の合計が高くなるからです。場合によっては損益計算書上の利益が出ているのにキャッシュフローが回らず「倒産」という事態にもなりかねません。実際、リーマンショック後に倒産した上場不動産会社は、すべてキャッシュフローのマイナスによるものでした。
借入期間を長く取るということは経営上非常に重要であり、物件の利回りにもよりますが、できれば20年以上、最低でも15年は確保するべきです。
次に融資割合です。これも「つぶれないためには」という視点で考えればよくわかると思います。企業は赤字でもつぶれませんが、現金がなくなったときにはつぶれます。できるだけ手元流動性（つまり現金）を確保することが安定経営につながるのです。この現金は借りたものでも自己資金でも関係ありません。
この観点から、自己資金はできるだけ手元流動性として確保しておき、物件購入の資金は借り入れで賄うことで安定性が高まります。できれば物件価格の全額（フルローン）を借り入れることが理想ですが、最低でも８割は借り入れで賄うべきでしょう。そうでなければ、その物件は取得するべきではないといえます。
