収益物件の損益は
個人所得との通算も可能
収益物件の活用で節税効果が得られるのは、その活用によって生まれた利益および損失は、他の所得と通算できるからです。物件の活用によって生まれた利益および損失は他の所得と通算できるのです。しかも、法人だけでなく個人所得とも通算できるという点が、他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。生命保険や、リース商品の一種であるオペレーティングリースは赤字を計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で活用した場合のみです。
特に、購入後の数年間で多額の減価償却費を計上できる場合に、他の所得（具体的には役員報酬など）と損益通算することによって個人の所得税の大幅な節税が図れます。
例えば、４年後にリタイアが決まっているものの、それまでは所得が高い方がいらっしゃいます。そのような方は当面の４年間に減価償却を大きく取れる木造の物件を取得し、赤字を計上して所得を圧縮します。
５年目以降は減価償却が取れなくなり、賃料収入に対して税金がかかってきますが、リタイアして本業の所得が減るため全体としての税率は下がります。また、節税装置として使うだけなら、節税の効果がなくなった（減価償却を終えた）時点で売却してしまうという選択肢もあります。
このように、収益物件は、個人で取得して活用することで個人の所得税さえもコントロールできる非常に有効なツールなのです。
では、フローの節税においては、どのように減価償却を取るのが理想的なのでしょうか？
結論からいえば金額は「大きく」、期間は「短く」減価償却が取れるほど効果的な節税が可能となります。なぜなら、短期間で多額の経費を計上し、その分の節税ができれば、浮いたお金を別の投資や本業の拡張などに自由に使えるからです。
また、減価償却費として赤字計上する１億円は４年で償却しても40年で償却しても同じとはいえ、税金額は異なってきます。なぜなら、日本の税制は累進課税で、利益が多ければ多いほど税率は上がるからです。そのため、４年間で２５００万円ずつ「大きく」「短く」減価償却して一気に税引前利益を圧縮したほうが、結果として税金の総額を抑えることにもつながるのです。年間２５０万円の赤字ではさして税引前利益を抑えられず、節税効果も大きくありません。
累進課税を考えたとき、安定して多額の税引前利益が出ている取引主体（法人・個人）であればあるほど、「大きく」「短く」が効果的になるのです。
減価償却というのは耐用年数に則って償却期間が決まりますが、物件によって４年で償却できるものから40年以上にわたって償却するものまで、まちまちです。
節税という観点から見ると、この年数が短ければ短いほど効果が高いといえます。できれば、１年で全額償却できるのが理想ですが、現実的にはそのような物件はありません。
現在の日本の税制においては、不動産の場合、木造の物件が最も法定耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造の物件は長くなっています。最短で償却できるのは法定耐用年数のすべてを超過した木造の物件（築22年超の物件）で、４年間で償却ができるようになります。この観点から見ると、中古の木造アパートが最も効率良く節税できることになるということです。
