オーナー社長のための収益物件活用術 会社の経営安定、個人資産を防衛

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驚異の節税

保有時と売却時の税率のギャップで
節税する(個人の場合)

収益物件の出口戦略には売却と追加取得の二つがあります。本業の赤字と相殺できるように、コントロールしましょう。

 法人では、減価償却によって利益を圧縮し、法人税を先送りにすること(タックスマネジメント)ができます。一方、個人で収益物件を取得し活用する場合においては、物件の保有期間にかかる税率と売却時にかかる税率にギャップがあるためさらにメリットが得られます。

 収益物件の保有期間における損益は、本業などの他の所得と通算されたうえで課税されます。オーナー社長のなかには年収が高く所得税の最高税率50%(地方税含む。平成27年からは課税所得4000万円超の場合55%にアップ)の方々が多数いらっしゃいます。このような方々については、減価償却で赤字を計上した分、税率にすれば50%の節税効果があります(ただし、土地にかかる借入金が損益通算で認められないなどはありますが)。仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果はその50%である250万円です。

 一方、収益物件の売却時の税率は、他の所得とは切り離して課税される分離課税です。さらに、収益物件を5年超所有した後に売却する長期譲渡においては、税率が約20%(短期譲渡の場合は税率約39%)となるのです。つまり、保有時の税率と比較して、30%(平成27年からは最高税率が55%に上がるため、55-20で35%)ものギャップが生まれ、節税が可能となるのです。

 毎年の利益に対して50%の税率で節税を続け、売却時の利益には50%ではなく20%の税率しかかからない。この日本の税制の仕組みを活用することで、税の先送りだけではなく、文字どおりの節税(減税)が実現し、利益を最大化することができます。

 節税装置としての収益物件活用における出口戦略でもうひとつ考えられるのは、さらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

 所有物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にもならないという状況であれば、追加で物件を取得することで、さらに数年間利益を先送りすることができます。木造物件であれば取得から4年経過後、つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び取得するのです。

 この追加取得のタイミングでは1棟目の物件が利益を生んでいる状態ですので、追加取得分の費用はその利益と相殺されるため赤字幅は1棟目ほど大きくなりませんが、利益を出さない、もしくはできる限り抑えることは可能です。

 1棟目の減価償却が4年で終わる場合、4年目までは減価償却費で赤字が650万円、5年目以降賃料収入によって利益が600万円出てくるとします。このタイミングで同じ規模の物件を取得すると、600万円の利益に650万円の黒字がぶつかるので、利益が50万円の赤字にまで大幅に圧縮されます。これが追加取得による利益の先送りです。もう少し規模の大きい物件を取得すれば、この利益はさらに減らすことも可能です。

 さらに9年目で3棟目取得ということも可能でしょう。このように、物件の追加取得でどんどんと利益を先送りしていき、いずれ赤字が出るなどのしかるべきタイミングで売却を図ることが可能であるということです。

 ここでお伝えしたいのは、収益物件は1棟取得して終わりというものではないということです。自由に買ったり売ったりして、一連の活動のなかで戦略的に活用すべきツールなのです(ただし、業として不動産の売買を行う場合は宅建業の免許が必要になるので注意が必要です)。

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