中古物件はレントロールに注意
収益物件を活用する場合、物件価格が下がりにくく、純収入を出しやすい中古物件を対象とするべきです。しかし、中古物件であれば何でもいいというわけではありません。中古物件であっても、選ぶ際に注意すべき点があるのです。
注意点のひとつは、既存入居者の入居条件（レントロール）です。
例えば、過去から入居している部屋の賃料が、現在の賃料相場に比べて高くなる場合があります。
その場合、直近で入居した部屋以外が退去してしまえば、新たな入居者の賃料はすべて現在の賃料相場の価格になってしまい、収入が大きく下がってしまうことになります。これによって物件価格も下がってしまいます。
ですから、物件を選ぶときにはこのレントロール（賃借条件を確認するための書類で、部屋ごとの契約賃料や共益費、敷金の金額、契約年月日などが記載されている）をよく吟味することが大切です。
そして、現在の相場と比較して大きくかい離して（高い賃料で）入居者が入っている物件は、現在の相場に引き直して見ていく必要があります。なぜなら、相場より高い賃料で入ってくれている人が退室してしまえば、家賃設定を下げなければ次の入居者獲得が困難になるからです。
レントロールに加えて注意しなければならないのは、物件の建物の状況です。特に中古の場合は不具合のある可能性が高いので要注意です。
軽微な不具合であれば問題ありませんが、大きな不具合は修繕のために莫大な費用を要し、利益が出なくなってしまう可能性があるのです。特に配管関係や、エレベータ、耐震工事等は修繕費用が高くつく傾向があります。特に築年数の古いＲＣ造の物件は注意が必要です。
ですから、古い物件（特に昭和56年５月以前に建築確認をとった旧耐震物件）は事前の調査が欠かせません。物件の中身をわからないまま買うことは大きなリスクです。過去に水漏れがあったか、修繕をしているのか、エレベータの籠を取り換えているかなど、建物の修繕履歴は可能な限り把握する必要があります。
また、物件の取得段階で、取得後に実施する必要がある工事がわかっていれば、取得原価に算入したうえで収支を計算します。そうすることで、取得後の収支のぶれが限りなく小さくなり、安心して収益物件の活用に取り組むことができます。
