自分が住みたいかよりも
利益が最大化できるかどうかが重要
長期運用なら大都市圏が基本になります。
物件を選ぶにあたっては利益最大化という視点を外さないことが基本です。
収益物件の活用における利益は次のとおりです。
利益＝【売却金額 － 取得金額 ＋ 収入 － 支出】
収益物件はあくまでもオーナー社長自身および会社を守るためのツールとして活用すべきものです。そのためには、このツールを用いて利益を最大化する必要があります。 ですので、収益物件は自分が住みたいかどうかという考えではなく、利益を最大化できるかどうかで判断しましょう。このポイントを外してしまうと、成功する物件選びができなくなってしまいます。
自宅は極論すれば自己満足の世界ですから、いくらお金をかけて自分の好みの場所に好みの建物を建てても何の問題もありません。一方、不動産投資はあくまで採算です。
オーナー社長から見ればボロボロに思えるようなアパートにも一定の需要があります。需要があり利益が出るのであれば、それは収益物件として成り立つのです。
生活レベルに応じて人が求めるものは違います。年収１億円のオーナー社長と学生では生活環境が違うのです。自分が住みたいかどうかではなく、きちんと利益が出るかどうかという基準で物件を選ぶ必要があるのです。
では、収益物件として選ぶべき物件かどうかは何を基準に判断すればいいのでしょうか。
８年以上収益物件の活用をサポートする会社を営んできての経験上、収益物件の運用は基本は首都圏、地方であっても人口１００万人以上（最低でも50万人以上）の大都市圏にするべきです。
なぜなら、収益物件の活用には流動性の問題が大きく関わるからです。不動産の流動性は、賃貸と売買の２つの視点から考えます。
以前は日本全体で人口が増えていながらも物件は少なかったので、賃貸物件で空室という問題はありませんでした。また、家を建てる人も多く、土地があればすぐに買い手がつく状況でした。
しかし、平成17年以降、日本は人口減少社会に突入しました。そのため相対的に物件が余る状態になり、空室率は高まる傾向にあります。とはいえ、一律に人口が減るわけではなく、人口が増えている大都市圏のエリアと減っているエリアに二極化しています。
収益物件の活用は賃貸・売買のニーズがなければ成り立ちません。人に貸して、最後は売る必要があるのです。
10年以上の長期的な視点で考えたときに、人口が大きく減少することなく、常にニーズがあるのは必然的に大都市圏ということになるのです。
首都圏以外であれば、できれば人口１００万人以上の大都市、最低でも50万人の中核都市などから選ぶべきでしょう。
ただし、遠隔地に物件を取得するのは不安です。何らかの災害が起こったときなどに、オーナーが現場に急行できないからです。普段は基本的にオーナーが物件に行く必要はないのですが、万が一火事が起こったりする可能性もゼロではありません。
そういう意味から、よほど信頼できる管理会社が現地（居住地以外の地方）にある場合を除いて、物件は少なくとも車で行ける範囲に買うほうが、万が一のときにすぐに見に行けるという点で精神的には安心でしょう。
