物件について「わからない」ことは
大きなリスク
「わからない」状態にならない不動産会社を選びましょう
収益物件は高額な投資商品です。高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在します。
なかでも最も大きなリスクは、物件について「わからない」ということから生まれます。
例えば、反社会的な組織の関係者が入居していたり、そのような事務所が隣接していたり、過去に殺人事件があったり……という可能性があるのです。これらは過去に私の会社で管理を請け負った物件で実際にあった事例です。
こうしたことが「わからない」ままで買うことは怖いことです。たとえ購入前に想定利回りや返済計画などを緻密にシミュレーションしたとしても、「わからなかった」大きな盲点が原因となって、予定していた収支計画が根本から狂ってしまうこともあるからです。
中古の収益物件は、原則として購入する際に一部屋一部屋の中まで見ることができません。ですから、物件の入居者や周辺環境までしっかりと情報を持っている不動産会社から買う必要があるのです。
そういった情報を持っているのかを判断する際重要なのは、物件を紹介してくれる不動産会社と、その物件および売り主との関係です。
あなたに物件を紹介してくれる不動産会社が、直接売り主から売却の依頼を受けている会社であれば、物件の詳細まで確認できる可能性が高くなります。さらに管理まで請け負っている場合は、物件の内容をほぼ理解していると考えていいでしょう。なぜなら、管理をしているということは、毎月の賃料回収から入居者の対応を行っているので滞納者や入居者の属性を把握できるからです。
逆に直接売り主からの依頼を受けていない会社の場合は注意が必要です。特に売り主側の会社と買い主側の会社の間に面識や取引関係がないような場合は、物件の情報が買い主側の会社に伝わっていないケースが多いのです。なぜなら売り主がお客様の会社であれば物件を売ることが目的になるので、都合の悪い情報は出さないことがあるからです。
ですから、物件を紹介してくれる会社がどこまで物件のことを理解しているかが重要です。さらにいえば、業者が事実を知っていたとしても買い主に正直に伝えるかどうかは別の問題です。極論すれば、結局のところその会社（担当者）が信頼に値するかという点に行き着きます。繰り返しになりますが、物件選びは会社（人）選びなのです。
