オーナー社長のための収益物件活用術 会社の経営安定、個人資産を防衛

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驚異の節税

現金で所有するより
4~5割も相続税を減らす

資産の価値ではなく評価を下げることで、所得を圧縮し、相続税引き下げることができる。

 収益物件を節税目的で活用する場合、ストックの節税として活用することができます。具体的にいえば、所有する資産の評価を下げるツールとして収益物件を活用するということです。

 個人として活用すれば相続税の圧縮が可能となります。

 また法人で活用すれば、株価(自社株)の評価減が可能となります。

 では、まず個人の相続税対策として資産の評価を下げる方法から説明します。

 まず、収益物件を取得すれば、現金で所有する場合と比較して資産の評価額が下がります。あくまでも実際の価値が下がるのではなく、評価が下がるのです。

 不動産の評価は、国が定める資産の査定によって決まります。

 現金1億円は、もちろん1億円の評価ですが、時価1億円の不動産を買えば、多くの場合評価は1億円を下回ります。場合によっては半分の評価になることさえあります。

 この評価の交換を利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。

  土地の路線価は、一般的に時価の7~8割です。建物も同様ですので、単純に考えれば現金で持っているより相続税額も2~3割少なくなります。現金を不動産に換えるだけで評価額が下がり、節税になるのです。

 収益物件ではさらに、土地の上に建物が建っているため貸家建付地としての扱いになり、土地の評価が更地よりも大きく下がります。加えて、建物を入居者に賃貸しているため、建物の評価も下がります。現金を所有する場合と比較して4~5割も資産の評価が下がることになります。

 現金で持っている場合と収益物件に換えた場合との評価の差が大きいほど節税効果が高いわけですが、特に都心部の物件は時価と評価額のギャップが大きく、相続税の節税には向いているといえます。

 さらに収益物件のいいところは、借入金を賃料で支払うことができる点です。収益物件を取得する場合、ほとんどの人が借り入れを利用することになるでしょう。借入金が返済できなければその財産は担保として押さえられてしまいますが、収益物件は賃料が入ってくるため、評価を下げながら資産を守ることができるのです。

 なお、個人で取得すれば、取得した時点で相続財産をその固定資産税評価で評価されるため、相続の直前に収益物件を取得することで資産の評価減を図ることも可能です。

 収益物件の取得を法人で行えば、法人の財産の評価減を行うこともできます。法人の財産の評価減とはすなわち株式の評価を下げるということです。

 オーナー社長にとっては、自社株も重要な資産であり、個人の相続財産のなかで大きな割合を占めているケースも少なくありません。

 特に、高齢に達したオーナー社長は、事業承継という問題に直面します。事業承継における重要なポイントは株式の承継であり、いかに税金を抑えて後継者に株式を譲渡するかということは、会社の存続において非常に大きな問題です。オーナー社長にとっては自社株の評価のコントロールも重要なのです。

 そこで、法人で収益物件を取得することによって、時価と評価額のギャップが生まれます。物件の査定額は課税されることになるので、この差額部分が自社株の評価減につながる仕組みは個人の資産圧縮と同じです。

 内部留保を使って収益物件を取得することで、物件にもよりますが半分程度まで評価を下げられます。

 加えて、減価償却費を計上できますから、それによって利益を減らし、株価を引き下げることも可能です。

 ただし、気を付けなければいけないのは、法人で取得した場合は取得後3年を経過しなければ、その評価は適用されないという点です。個人の場合は取得したその日に評価減が発生し、節税が実現できましたが、法人の場合は3年間必要だということです。

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