オーナー社長のための収益物件活用術　会社の経営安定、個人資産を防衛

物件活用事例４　地方の物件活用で
キャッシュフロー２３００万円

　開業医の T 氏と私の会社とは、T 氏が開業される前の勤務医の時代から取引がありました。

　現在、T 氏が経営する医療法人は、社員数が５名で、ご自身の役員報酬は５０００万円です。

　T 氏が収益物件への投資を始めたのは平成20年です。当時はまだ勤務医で、取得の最大の目的は「イザというときの副収入」、つまりキャッシュフローでした。

　これまでに、賃貸アパートとマンションを計５棟保有しています。

　総投資金額は８億円ですが、ほぼ全額を借り入れで賄っています。

　なお、医療法人では収益物件を持てないため、資産管理法人および個人名義での取得となっています。

　このケースでユニークな点は、地方に目を向けていることです。

　キャッシュフローの割合を多くしたいと考えた末、T 氏は平均して利回りが高い地方都市の収益物件を候補としたのです。

　現在の年間賃料収入は８５００万円となっています。副収入目的でRC 物件を中心に取得しており、減価償却を大きく取っていないため会計上の利益を計上しています。また借り入れも同様の目的から長期に組んでいるため、元金の返済が少なくなっています。税引前キャッシュフローが２８００万円であり、そこから税金を納めた後の２３００万円が税引後キャッシュフローとなります。副収入という目的を達成しているのがおわかりいただけると思います。

　さらに、元金の返済を合計した４１００万円が年間の投資回収金額となります。

　投資を考える人が多いわりに物件数が少ない都心部では、平均して利回りは低くなります。他方、ライバルが少ないうえに物件価格そのものも安い地方都市では、平均して高利回りが期待できます。

　例えば、T 氏がある地方で取得した物件では、現在のところ年間の表面利回りで11％という高利回りを実現しているのです。

　そのぶん、地方の物件ではいったん退去者が出ると次の入居者が見つかりにくい、つまり空室期間が長くなりがちといったリスクも潜みます。

　今後は空室対策だけでなく、今いる入居者にいかに留まってもらうかということも経営のうえで大切になってくるでしょう。

　同時に物件の入れ替えや、都心部での取得といったことも並行して考えてもいいのかもしれません。