担保評価と借り入れの関係
貸し付け審査の際、金融機関は【個人の属性×物件の評価】で融資を判断します。日本の金融機関では個人の属性、即ち本業の業績に重きを置いて判断することになります。
とはいえ、物件は必ず評価をされます。その評価額が担保評価の額です。この担保評価が高ければ、金融機関も融資をしやすくなります。
なぜなら、融資したお金が万が一返済されない場合には、金融機関は担保不動産を競売などで処分して資金を回収することになるため、その回収資金が大きいほうがリスクが低いからです。
かといって、担保評価の金額の範囲でしか融資をしないということではありません。金融機関の担保評価では、一般的に市場価格よりもかなり厳しく見られるので低く評価されるのが通常です。
物件の担保評価を超える範囲の融資は、「信用」での貸し出しとなります。例えば、１億円の物件を１億円の借り入れで取得します。金融機関の担保評価が７０００万円だとすれば、その差額である３０００万円は信用での貸し出しということになります。
この信用での貸し出しをどれだけできるかというのは、その個人の属性によって変わってきます。
貸し出しの審査基準として、信用貸し出しをどれだけ出していいかはすべての金融機関で管理しています。
収益物件の活用の際は、金融機関からの借り入れで運営を行うのが基本になります。そのため、借り入れができることが収益物件を取得する際の条件なのです。そのため、金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まるのです。
では、どの程度の借り入れができるのでしょうか？
結論からいえば一人ひとり属性によって異なります。
属性によって、融資可能な金額を設定しているのです。属性を具体的に言うと、本業の売上だったり利益だったり内部留保だったりします。
金融機関は、自社での貸し出しとその方が受けている他の金融機関も含めた全体の借り入れ（総体でいくらか）という２つの視点で見ています。
まず自社の貸し出しですが、信用金庫のような小さい金融機関だと、ひとりの相手先に対して総額いくらまでという基準を持っているところもあります。そして、この相手先というのはオーナー社長の場合、個人と経営している会社との合算で見られます。オーナー社長と会社は一体の相手先として見られるのです。
また、自社では貸し出しをしていなくてもすでに他の金融機関からの借り入れが多く、これ以上の借り入れはできない（させられない）という判断をされる場合もあります。これは総体での借り入れが限度に来ているという状況です。
いずれにしても、借り入れの限度額はそのオーナー社長の属性によって異なるということです。
そして、一般的には金融機関は（貸し出しの）絶対額と信用枠の２つの基準で貸し出しを管理しています。
借り入れの絶対額とはいくら融資しているかです。５億円や10億円といった貸出金額（正確には残債）です。
もうひとつは前項で述べた信用枠です。これは担保に取れていない部分の金額です。金融機関によって若干異なりますが、基本的には借り入れは絶対額と信用枠の２つの基準で管理しています。
