金融機関には必ず紹介で行く
収益物件の資金を借り入れる際に、金融機関へはどのようにアプローチするべきでしょうか。
すでに本業で金融機関と取引のあるオーナー社長は、その取引金融機関に持ち込むのが一番です。長年の取引関係があればそこには「信用」が築かれていますので、スムーズな融資につながるでしょう。
問題は、本業で金融機関との取引がない場合や取引金融機関が収益物件の融資に消極的な場合です。この場合は、収益物件の融資を受けるために新規の金融機関と取引をしなければなりません。
新規で金融機関と取引する良い方法は、しかるべき紹介を受けるということです。
オーナー社長であればよくご存じのとおり、初めての取引の場合はハードルが高くなります。金融機関は信用を最も大切にしますから、窓口に飛び込みで行って「融資をしてください」といってもなかなか取引につながらないのが実情です。
そこで、物件を取引した不動産会社から紹介をしてもらうのです。金融機関にとってもしかるべき不動産会社からの紹介であれば、スムーズに手続きができます。また不動産会社も融資が付くことでスムーズに販売できます。買い主であるあなたは、自分で金融機関を探す手間なく融資を受けられるということで三者にとって都合が良いのです。
私の会社でも基本的にはお取引いただいたお客様をすべて取引金融機関にご紹介し取引をしてきました。不動産会社の立場でいえば、金融機関を紹介することで物件が売れるだけではなく、取引先の金融機関に喜ばれ、自社の借り入れもしやすくなり、また次の取引にもつながるのです。
逆に金融機関への融資の紹介をしてくれない不動産会社は注意をしたほうがいいかもしれません。不動産会社選定の基準でもお話ししましたが、金融機関との信用関係が築けていない不動産会社は、その会社自体の信用が担保されないということです。
金融機関と不動産会社とオーナー社長との間では、「信用」がきわめて重要になります。オーナー社長への「信用」を、金融機関は本人の「属性」、即ち、本業の業績から判断することになるのですが、金融機関側がオーナー社長の会社や本人の「属性」を見るとき、減価償却による利益の圧縮もしくは赤字はどのように評価されるのでしょう。
結論からいえば、例えば減価償却が多くて会社の利益を圧縮している、あるいは赤字になっているといった状況でも心配はいりません。黒字幅が減ったり赤字になったりすることで、銀行からの融資が難しくなるのではと心配される人もいるかもしれませんが、その心配は無用です。
金融機関側は、会社の属性のなかでも「お金を稼ぐ力」を最重要視します。
減価償却費は支出を伴わない唯一の経費です。そのため、「利益＋減価償却費」で稼ぐ力を判断してくれます。
近年ではバランスシート、損益計算書に加えて「キャッシュフロー計算書」（ＣＦ）が経営上も重視されるようになってきました。このＣＦでも、「（税引前）利益＋減価償却費」がスタートの金額になっていますが、発想は同じで、減価償却費は支出を伴わない唯一の経費なので利益に足して計算するのです。
機械や車両、太陽光発電システム、さらには収益物件……これらの取得によって多額の減価償却費が計上されていても、それらはきちんと金融機関が見て評価してくれます。
