オーナー社長のための収益物件活用術 会社の経営安定、個人資産を防衛

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管理と出口

オーナー社長にとっての
適切な売り方とタイミング

利益を最大化するために目的を明確にし、
売却までを考えて収益物件を活用しましょう。

 収益物件は、フローとストックの節税装置、副収入源、貯蓄代わりとして活用することができます。それぞれの活用方法は「出口戦略」という観点を加えて考えると、どのようになるでしょうか。

 まず、節税を重視する場合ですが、耐用年数を超えた木造アパートで4年超保有など、減価償却のうまみが減った物件から売却し、次の物件を入れ替えで購入していくというサイクルが可能です。

 そうすることで、減価償却の節税効果を切れ目なく継続させることができ、理論上は課税の先延ばしを延々と続けることができるということです。

 また、法人で複数棟を所有しているケースでは、同一年度内に大規模修繕で赤字が出るA物件の修繕に合わせ、売却益が出るB物件を売ってしまい、結果として損益を相殺させるといった手法も活用できます。

 一方で、インカムゲイン狙いで長期保有を続けたり、本業の赤字や不振を補填したりする、スペアタイヤとしての売却も可能です。

 例えば、初期設定した利回りなどの見込みより意に反して成績が良いような場合、かつ本業にも何の問題もないのであれば、長期保有を視野に入れることもあり得ます。

 逆に、何らかの事情で本業が不振に陥ったりした場合は、スペアタイヤとしてとっておいた収益不動産を売却し、その対価で本業収入の落ち込みを穴埋めするということです。

 いずれにせよ、オーナー社長の事情や本業の行く末は千差万別です。そのため、それらオーナー社長の個々の事情に合わせたきめ細やかな物件取得、管理、修繕計画、出口戦略を立案していく必要があるのです。

 IRRは、内部収益率と訳されます。投資に対する収益率を表すもので、要は1年後の1000万円と10年後の1000万円は価値が異なるという考え方です。当然ですが、1年後の1000万円のほうが価値は高い

 この考え方は当然で、早く資金を得られればその資金を次の投資などで運用することができるからです。

 絶対額としていくらの利益が出たかという考え方とともに、IRRでの利益を把握することで、投資効率を上げることができます。

 1年後に1000万円が入る投資なら、そのお金をさらに運用に回し、利回りを得ていくことも可能です。また投資には回さず、本業の運転資金に充当したりすることも可能です。

 一方、10年後にしか1000万円が入らない投資ではどうでしょう。

 仮に別の投資を行うには、新たな資金が必要で、自己資金や借り入れで賄わなければならず、借り入れには金利も伴います。

 このように、同じ1000万円というリターンが得られる投資でも、そのリターンを手にする時期がいつかによって、優劣が決まってくるのです。

 ちなみに、IRRの指標は、賃料の下落や空室率の想定から収益をシミュレーションできるソフトを用いれば細かく把握することが可能となります。

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